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购房宝典系列二——小产权房和单位人才安居房

黄静丽 发表于[2020-01-13]

购房宝典系列二

黄静丽律师      北京市盈科(深圳)律师事务所

《购房宝典系列一》是购买所有类型房产都需要关注的点,本文是基于客户的咨询,针对两类房产总结的办案经验,以供读者参考。小产权房该不该买,如果要买需要注意哪些事项;若购买人才安居房,应当关注哪些点。


一、小产权房

本文所称小产权房,指深圳市场商品房之外的所有无法直接上市交易的房产。

客户来访

2009年曹某(客户)从李某购得无产权证布心村35平米房产,售价14.5万元(目前大概4万元每平米),律所出具见证书。2017年9月布心村城市更新项目启动,曹某于2018年1月到城市更新办公室反应情况。3月李某再次将房产卖给赖某,并作了见证。曹某被城市更新办告知房屋已经确定产权人为赖建安,4月底房屋被人换锁无法进入。


重要提示

1、购买该类房产,必须签署房屋买卖合同(附卖家身份证件),注意保留所有的支付凭证。


2、房屋买卖合同条款设置方面,必须明确,如遇城市更新等情形需要拆除房产时卖家拆除配合义务及拆迁收益归属买家等内容;同时还要约定,在具备过户条件情形下卖家的过户配合义务。


3、公证授权委托书:即卖家授权买家处理房产拆迁等所有事宜(包括但不限于签署拆迁补偿协议等),并对该授权委托书进行公证。


4、村委见证:买家在签约之前,可以要求卖家协助取得村委的见证,即村委见证买卖双方的房屋买卖行为,并在房屋买卖合同中作为见证人签章。


5、对于拟购房产,在签约交付之后,买家自始至终必须保有控制权,自住或者是出租。


6、购房之后,如遇城市更新等情形,需要第一时间采取书面方式进行有效的权利申报,并且要时刻关注城市更新项目的实际进展,在作为受益人最终签署拆迁补偿协议之前,都不能失去房屋控制权,防止卖家进行权利申报签署协议或一房二卖。


7、根据《深圳市原村民非商品住宅建设暂行办法》(深府〔2006〕105号)“一户一栋”政策规定,一户只能建一栋,一栋居住用地基底面积不超过100平方米,住宅建筑面积不得超过480平方米。买家购买该类房产时,以基底面积100平方米为准,不建议购买5层以上房产。


8、对于拟购房产是绿本房的情形,买家需要明白,若在房产具备换证办理市场商品房条件时(或出现城市更新需要拆除房产),需要卖家配合注销绿本产证,若卖家不愿意配合要求加价或无法取得联系,将阻碍相应程序顺利进展。从这个方面来看,没有产权证的房产,具备无需注销原产证的优势。


9、深圳地区,司法实践中认可绿本房买卖合同的法律效力。若因卖家违约等原因出现纠纷的,买家可以先提起买卖合同有效的确认之诉,再提起拆迁权益确认之诉(开发商为第三人)。对于目前法院驳回绿本房确权之诉的情况,可以向相关政府部门发律师函要求处理,若不处理,可以尝试提起行政不作为之诉。


10、若是刚需购房,买家谨慎入手该类房产。若是经济实力雄厚的投资客,也有承担风险的预期和能力,同时房屋买卖合同条款方面进行较好的设计,对上述风险进行有针对性的提前防范,不失为一种较好的投资方式。


11、《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第17条规定,农村宅基地上房屋买卖合同纠纷,根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第19条的规定处理。向不具备本集体经济组织成员资格的人出卖宅基地上房屋,合同被认定无效,买受人主张出卖人承担因房地产价格上涨造成的房屋差价损失的,人民法院应当全面考虑出卖人因土地升值或者拆迁补偿所获利益,平衡买卖双方的利益。


二、单位人才安居房

本文所称单位人才安居房,不是《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》(深圳市人民政府令第88号)所规定的安居房,而是单位使用集体建设用地建设的仅供本单位内部员工使用的非市场商品房。

客户来访

2016年2月于某(客户)从同事处购买中兴通讯深圳人才公寓某栋某室,面积为104.09平方米,价格为127万元,已经支付首付款90万元。签约时,卖家尚未服务期满(《中兴通讯安居房转让管理办法》规定,服务期满之后才可以内部转让使用权,但并没有规定转让的后果)。2017年9月,卖家反悔要求加价到240万出售。


重要提示

1、买家必须是公司内部员工。对于房产,买家只拥有附条件的使用权,没有所有权,房产不可以在市场上进行自由流通。


2、在卖家服务期届满之后再购买该类房产,签署房屋转让协议。如果确实需要在服务期尚未届满前购买,必须事先了解公司对于此种情形下的房屋使用权转让行为,是否会收回房产。


3、根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》(法发〔1992〕38号)的规定,“……因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷,均不属于人民法院主管工作的范围,当事人为此而提起的诉讼,人民法院应依法不予受理或驳回起诉,可告知其找有关部门申请解决。”因此,作为买家,如遇到卖家违约要求加价交易,建议被动应诉,法院可能不受理。


4、如果本案情形下,公司不会收回房屋,委托律师向公司(知会公司,争议未解决之前,不得再次批准出售,并在报纸上进行公告)、物业(没有经过实际控制人同意不得自行协助)及卖家发律师函,防止卖家再次转让或搞破坏。同时,可以向公司书面说明具体情况,申请相关领导进行调解,协助买家进行使用权人变更程序。