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点评2016版深圳二手房买卖合同的税费条款

周争锋 发表于[2019-12-02]

                                        点评2016版深圳二手房买卖合同的税费条款

                                               广东华商律师事务所周争锋律师

 

       以前没有对合同的税费条款做详细的点评,深圳市在11月11日调整普通住宅的认定标准后就涉及到税费约定问题。笔者找了官方版本和几大中介公司的合同版本,发现只有“本合同履行过程中因法律、法规和政策原因新增的税费”处理办法,没有减少税费的处理办法。 

      有人说只要约定业主实收,就不用理会税费增加或减少的约定了,笔者不认同该说法,故而撰文探讨下。

 

     一、有约定按照约定,没有约定或约定不明按照法定

 

     有约定按照约定,没有约定或约定不明按照法定,是处理买卖双方税费问题的基本原则。二手房合同约定出卖人实收,交易过程中的税费均由买受人承担,是双方真实意思表示,内容没有违反法律行政法规的规定,合法有效。

 

     需要注意的是,买卖双方协商改变实际纳税支付方,在公法意义上的法律责任不因双方约定纳税实际支付方的变化而转移。税务机关在开具税务发票时,还是按照法定纳税义务人为纳税人出票,实际支付人此时应视为受法定纳税义务人的委托支付费用。缴纳的税费存在逃税或漏缴时,追缴或征收滞纳金的对象依旧是法定纳税义务人。法定纳税义务人在补缴并接受处罚款后,可再依据双方的合同约定,向约定的纳税义务人行使追偿权追偿。

 

     出卖人承担的税费出现计算错误,应由出卖人向税务机关提出,买受人无权就此提出意见要求税务机关返还。因阴阳合同等原因出卖人在被税务机关追缴相应税费后,可以依据双方事前就税费承担的约定要求买受人补偿,税务机关事后追缴产生的费用不属于双方合同约定的“因国家税费政策变更增加的新税费”,双方合同中约定的国家税费政策变化增加或减少税费如何处理的条款对此情况不适用。

 

     二、对业主实收的理解不能太宽泛

 

     1.谈到业主实收,首先需要明确一个概念,双方合同约定的税费全部由买受人承担是有前提的:其一就是按照双方真实意思表示的价格,按照合同签订当天的税费政策计算出来的税费且国家税费政策一直没有变化情况下,在这个前提下的业主实收;其二是双方约定按照某个价格(低的比如政府指导价,高的是高评后的价格)办理递件过户,在以该价格纳税且国家税费政策一直没有变化情况下,交易产生的税费全部由买受人承担的业主实收。具体是哪一种,要看双方合同签订时的真实意思。

 

     为了便于合同履行,双方往往对合同中可能出现的突发情况提前作出安排。合同中对国家政策调整增加和减少的税费做出约定的原因在于,合同履行过程中,合同约定价格不变,出现国家税费调整导致税费增加或减少,这是双方在合同签订时可以料想到的可能情况,有必要作出妥善的安排,预防情况发生,双方产生纠纷。因此一定要在合同条款予以约定,便于履行。如果合同中对增加和减少的税费没有约定或约定的不清楚,一旦发生就需要双方另行协商;如果不能达成一致意见,就要按照法定承担。

 

      因此所谓的业主实收,是在合同签订后双方约定的过户价格和税费政策均没有变动的情况下的业主实收,不要把业主实收理解的太过宽泛。双方在约定所有税费均由买受人承担的同时,又约定了“本合同履行过程中因法律、法规和政策原因新增的税费”的处理方法,这就是上一句话所说的“业主实收,是指合同签订后双方约定的过户价格和税费政策均没有变动的情况下的业主实收”。

 

     2.官方二手房合同版本及中介合同版本中,只约定了新增的税费的处理办法,没有约定减少税费的处理办法,合同权利义务不对等。约定了业主实收,同时又对新增加的税费如何承担有约定,那么对于业主实收情况下减少的税费如何处理也应该有约定。

 

     双方签订业主实收合同的基础,就是按照合同签订时双方约定的过户价格基于当时的税费政策产生的税费,是在税费数额已经明确固定,这个前提下对双方合同权利义务的约定。合同履行过程中,税费政策发生变化(增加或者减少),双方需要另行协商。合同中只对增加的税费有约定对减少的税费没有约定,这是有问题的,说明考虑的不周全。如果双方事前对合同中增加和减少的税费没有明确的约定,那么新增加的部分按照法定履行。

 

    《广东省高院审理房屋买卖合同纠纷裁判指引》十八、当事人在提交登记机关的房屋买卖合同中虚构交易价格,该价格条款无效。一方请求按照真实的交易价格履行合同的,应予支持。

     当事人在提交登记机关的房屋买卖合同中虚构交易价格,登记机关按照真实价格核算或者追缴税费导致交易税费增加的,对增加的税费当事人不能协商一致的,按照法律规定处理。

 

      三、双方税费约定在实际履行过程中的变更

 

      双方虽然在合同中约定出卖人实收,但是在办理纳税过程中,即在递件后领取房产证时,买受人不愿意纳税领取房产证继续履行合同,要求出卖人承担税费,此时出卖人自行缴纳相关的个税、增值税等依法应由其承担的税费或缴纳了交易产生的全部税费,应视为双方以实际行为变更了原合同关于税费承担的约定。出卖人无权再依据原合同约定要求买受人承担税费,除非有证据证明买受人愿意继续承担,出卖人只是先行垫付,比如买受人出具的书面声明。

 

     四、签订包税合同的问题

 

       

     首先,签订包税合同时,就税费问题要和主合同分开签订,避免整个合同被法院以合法形式掩盖“套取银行贷款”这一非法目的,认定为合同无效。虽然司法实践中,经常以当事人在提交登记机关的房屋买卖合同中虚构交易价格,只是该价格条款无效,合同的效力不受影响,但是不排除,有法院认定合同订立的目的就是为了骗取银行贷款,直接认定合同无效。贷款银行看到包税的合同也不会顺利给审批贷款。

 

     其次,要用补充协议的方式明确约定包税合同的价款构成,实际成交价是多少,税费部分是多少,约定下因国家政策调整税费增加或减少的处理办法。没有约定清楚的,在发生税费减少时,买受人会吃亏的。 

     深圳11月11号减免部分房产的增值税后,接到咨询,说买受人在9月、10月以包税方式签的合同,约定购房价格里面包自己应支付的税费,但是没有签订补充协议区分买受人支付的购房款中税费占多少,只是约定交易的所有税费由出卖人承担, 也没有约定税费增加或减少的处理办法。那么增值税减免后,买受人只好按照合同约定的购买价付款,减税带来的收益全是出卖人的。

 

     五、满五唯一的问题

 

      满二或满五的计算时间,全国的文件是看契税发票和房产证上登记时间,哪一个在前,而深圳市有自己的规定,基本上是按照房产证上的购房时间。《深圳市地方税务局、深圳市国土资源和房产管理局关于个人住房转让有关营业税问题的通知》深地税发[2005]374号的规定,住房购买时间确认问题,房屋产权证上注明的登记日期或购买日期均可作为其购买房屋时间;契税完税证明或契税免税批件上注明的时间均可作为其购买房屋时间。

 

     满二减免增值税,不需要出卖人申请,由系统自动比对。满五唯一的房产需要出卖人夫妻二人申请,这就要求在购买满五唯一的房产时,需要夫妻双方在合同上签字确认,不然有一方不配合申请还是免不掉个税,有登记中心要求夫妻二人必须现场申请。在税务局的文件中,“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人(有配偶的为夫妻双方)仅拥有一套住房。满五唯一的家庭只限于配偶夫妻双方,没有包含未成年子女名下的房产。笔者不理解把满五唯一家庭概念理解为配偶加未成年子女的说法来自哪里,实践中有没有计算未成年名下的房产,反正正式的文件中是没有要求。满五唯一的范围是全省范围内的唯一,虽然深圳市一直执行的是深圳市内唯一,那是建立在以前不动产登记全国没有联网时,全国联网后,说不定哪一天就变成全省了。据笔者所知东莞执行的是全广东省唯一。

 

     出卖人的房产符合满五唯一的条件,应约定个税由出卖人承担,不能只是听出卖人口头承诺,没有落实在合同上,在合同还是约定业主实收或个税由买受人承担。出卖人故意隐瞒出售的房产符合满五唯一税费减免条件,依据《税收征管法》第51条的规定,事后三年内还可以申请退还,此时构成不当得利。

 

      ——周争锋2019年11月28日写于深圳港中旅大厦

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附:2016版深圳二手房合同的税费条款

第十条【税费承担】

按有关规定,卖方需付税费:(1)增值税;(2)城市建设维护税;(3)教育费附加;(4)印花税;(5)个人所得税;(6)土地增值税;(7)房地产交易服务费;(8)土地使用费;(9)提前还款短期贷款利息;(10)提前还款罚息。

买方需付税费:(11)印花税;(12)契税;(13)产权登记费;(14)房地产交易服务费;(15)《房地产证》贴花;(16)抵押登记费;(17)借款(抵押)合同公证费;(18)授权委托公证费。

其他费用:(19)权籍调查费;(20)房地产买卖合同公证费;(21)评估费;(22)律师费;(23)保险费;(24)其他                                          (以实际发生的税费为准)。

经双方协商,其中:

上述                              项由卖方支付。

上述                              项由买方支付。

本合同履行过程中因法律、法规和政策原因新增的税费,按以下第   方式处理:

1、由法律、法规和政策规定的缴纳方缴纳。

2、买卖双方同意由     方缴纳和承担一切责任。

3、其他:买方支付              %;

        卖方支付:             %。

以上按规定应由卖方和(或)买方支付的税费,因买卖双方协商改变实际纳税方的,法律责任不因纳税方的变化而转移。

任何一方不按约定或法律、政策规定缴纳相关税费,导致交易不能继续进行的,应向对方支付该房地产总价款百分之     的违约金。